Es para mi una gran satisfacción poder dar comienzo a esta sección de derecho inmobiliario en la Revista de Derecho.
Cuando el editor de esta web me ofreció hacerme cargo de al sección, me hice promesa de no redactar mis artículos de forma demasiado densa, evitando transcripciones de preceptos legales y sentencias, sino de una forma coloquial pero sin perder de vista una perspectiva técnica sobre el asunto, necesaria en una edición como ésta.
A la hora de decidir el contenido de éste mi primer artículo no me hizo falta pensar mucho. La estrella de los últimos años en la materia es sin duda la resolución de los contratos de compraventa de viviendas nuevas.
Hace no mucho se celebró un juicio en el que una vez entrados en sala el Juez pregunta al Secretario: “Que toca ahora” y éste le dice “ Juicio ordinario (…), resolución de contrato de compraventa“ a lo que el Juez respondió: “Otra resolución de compraventa? A ver si es posible atender otro tipo de causas”.
No hay duda, las demandas en solicitud de declaración de resolución de contratos de compraventa de viviendas nuevas han estado copando gran parte de las peticiones de justicia en el Orden jurisdiccional Civil.
Para poder explicar bien como se articula la resolución de un contrato de compraventa de vivienda nueva, entiendo que lo mejor es poner un ejemplo e iniciando desde este punto, ir explicando el cómo, cuándo y porqué de este tipo de resoluciones.
Los motivos por los que se han instado las resoluciones de contrato que hemos llevado en nuestro despacho han sido varios pero quizás, el más común haya sido incumplimiento de la fecha de entrega del inmueble en la fecha acordada. Seguidamente expondré lo que a mi criterio es la base de este tipo de reclamaciones y como se articulan.
Bien, no cabe duda que para un consumidor la obligación que demanda a un promotor de manera principal es la entrega de la cosa comprada. Esta obligación se considera un elemento esencial del contrato compraventa. Visto desde el otro lado del contrato, la obligación esencial del comprador es pagar el precio acordado. Pero en un contrato de compraventa de un inmueble hay multitud de obligaciones que no tienen consideración de elementos esenciales sino que son denominadas obligaciones accesorias. La fecha de entrega, salvo que las partes la califiquen expresamente como condición esencial al momento de suscribir el contrato de compraventa, es generalmente configurada como una obligación accesoria.
Muchas son las causas que han llevado a los promotores a entregar los inmuebles tarde ( en mi experiencia). Entre ellos podemos incluir los retrasos en la obtención de las licencias de ocupación, los problemas de financiación para el pago de la obra debido a la drástica reducción de las ventas, las empresas constructoras que entran en concurso y últimamente las propias promotoras que también lamentablemente acaban concursadas.
Antes de entrar de lleno a explicar el cómo, el cuando y el porqué me gustaría indicar que la fecha de entrega del bien comprado ha de incluirse de forma clara en los contratos de compraventa de la misma forma que se ha de establecer en los contratos, en términos generales, el momento de cumplimiento de las obligaciones de las partes, pues no es posible que esto quede al arbitrio de una de las partes (Art. 1256 CC). A mayor abundamiento y concentrándonos en el tipo de concreto de contrato que venimos analizando (de compraventa de viviendas nuevas) esta obligación queda establecida de forma expresa en el Art. 5.5 del R.D. 515/ 1989.
¿Cómo se resuelven este tipo de contratos?
Podemos decir que, con carácter genérico, la facultad de resolver contratos por incumplimiento se recoge en artículo 1.124 C.C. Ahora bien, como es sabido el contrato de compraventa es un tipo especial de contrato, que requiere ciertas formalidades (teoría del titulo y el modo) y su resolución también tiene ciertas peculiaridades. La forma en la que se ha de llevar a efecto la resolución del contrato de compraventa se contiene en el articulo 1.504 C.C. Como acordamos, no voy a transcribir artículos pero si que voy a resaltar que la resolución de este contrato requiere una notificación fehaciente a la otra parte como presupuesto inicial de efectividad.
¿Quiere esto decir que el contrato se resuelve por un requerimiento? Pues si, exactamente eso. Otra cosa a discutir será que puede pasar si el requerido se opone o no esta de acuerdo con la resolución. El contrato de compraventa se resuelve o puede resolver en extrajudicialmente y en caso de oposición de declara resuelto exclusivamente en fase judicial, es decir, serán los Tribunales los que ratifiquen si la resolución hecha de forma extrajudicial esta bien o mal hecha.
Es una doctrina consolidada por el tribunal supremo (y tanto que lo es pues sigue inalterada desde hace mas de treinta años) que el éxito de la acción de resolución del artículo 1.504 C. C. requiere: (a) el incumplimiento de la obligación primordial del contrato (pagar o entregar la cosa), (b) que haya un precio aplazado, (c) un requerimiento resolutorio judicial o Notarial (o por cualquier medio fehaciente), (d) un vendedor o comprador cumplidor (depende de quien interponga la acción resolutiva) y (e) una voluntad rebelde de incumplimiento (que no es lo mismo que mal intención o dolo en el sentido jurídico de la palabra), digamos, en palabras del Tribunal Supremo que dicha voluntad de incumplimiento ha de ser imputable a la parte incumplidora e injustificada. Este punto (e) nos abre la puerta para el siguiente apartado.
¿Porque se resuelve el contrato de compraventa?
No es esta una cuestión caprichosa o carente de sentido. Partimos de la base de que se ha firmado un contrato y que han de cumplirse las obligaciones adquiridas (dicho en latín “pacta sunt servanda”, un principio general del derecho). Para resolverlo ha de haber un motivo, un incumplimiento que tenga tal calibre que frustre las expectativas de la parte cumplidora. Con esto quiero decir que cualquier motivo no va a asegurarnos el éxito en la acción resolutoria, hay que tener un buen motivo.
Siguiendo con el supuesto de hecho que veníamos empleando – entrega tardía de la cosa comprada – es muy importante aclarar que no es suficiente que le vendedor se retrase un día para poder reclamar la resolución de un contrato de compraventa. A nadie le perjudica de sobremanera que la casa que se compre se la entreguen un día mas tarde de la fecha acordada, después de haber estado esperando muchos meses, probablemente años. Entonces ¿cuánto se ha de esperar? Siento decir que esta pregunta no tiene respuesta y que queda al arte del letrado director de la resolución determinar el tiempo de espera necesario para instar la resolución por este motivo. Una espera de 3 meses parece poco y una espera de dos años es sin duda demasiado.
Cuidado con esto. Partiendo de la base de que el que resuelve es la parte cumplidora (o en otro caso nos opondrán la excepción “non adimpleti contractus” (otro bonito y comúnmente empleado aforismo en latín) insistimos en que el incumplimiento ( o retraso) ha de ser de entidad suficiente para que frustren las expectativas del que compra pues sino de lo que estaríamos hablando es de un cumplimiento tardío lo que tan solo llevaría aparejada una indemnización por daños y perjuicios. En este caso estaríamos. Técnicamente hablando, ante la “exceptio non adimpleti contractus” en su modalidad suave demonizada “exceptio non rite adimpleti contractus” que no llevaría aparejados los efectos resolutivos sino los compensatorios antes descritos.
Conclusión, ¿cuando resolver el contrato de compraventa?
Esta es la decisión que los abogados tenemos que tomar para nuestros clientes, decidir si cuando nos visitan es posible o no iniciar un proceso de resolución contractual lo que en mi opinión solo puede hacerse cuando se den todos los requisitos anteriormente enumerados, es decir, cuando se de lo que el Supremo ha calificado de incumplimiento esencial lo cual requiere que se trate de obligaciones recíprocas (como las de un contrato de compraventa), que las mismas sean exigibles (es decir se de el retraso cualificado, digamos de alrededor de un año), que el que reclame o resuelva haya cumplido y cuando se de una voluntad manifiesta del contrario de no cumplir la suya.
Espero las notas aquí incluidas hayan sido de ayuda para los lectores y que lo que me propuse al comenzar la redacción de este artículo haya sido cumplido. Mi principal intención es que lo aquí escrito se entienda fácilmente y caso de que algun lector quiera saber la base doctrinal de lo aquí relatado, encantado el mandare las reseñas jurisprudenciales correspondientes.
P.S. Por cierto, el juicio que mencione en el encabezamiento de este artículo se perdió en la instancia pero se gano en las sucesivas alzaras por un claro error en la interpretación del contrato y de lo allí pactado… pacta sunt servanda.
Jose Francisco Criado Sanchez
Abogado
